З ініціативи компанії політичних та стратегічних комунікацій SIC Group, в Україні активно обговорюються питання ефективної комунікації між бізнесом та владою, інструментів GR та адвокації. Зокрема, ми зосереджуємося на можливості прозорого лобіювання у секторі девелопменту та інших галузях, обговорюючи це з експертами GR Форуму та фахівцями галузі.
В умовах стрімкого реформування країни, актуальним є удосконалення вітчизняного законодавства у сфері будівництва. Особливого значення набуває розробка механізмів державного регулювання житлової політики, методів безпечного інвестування в житло, а також визначення ключових напрямів та інструментів для усунення недоліків.
Ефективним засобом вирішення житлової проблеми є інвестування громадянами власних коштів у будівництво багатоквартирних будинків. Проте низка несприятливих факторів гальмує розвиток житлового будівництва, про що свідчить велика кількість тимчасово припинених або законсервованих об'єктів за даними Держстату України.
Однією з найбільших помилок у державному регулюванні будівництва стала повна заборона дольової участі громадян у забудові після афери «Еліта-центру». Цей крок, замість запобігти новим шахрайствам, лише збільшив кількість довгобудів та позбавив населення можливості будувати житло кооперативним методом, що значно здешевлювало його вартість. Замість заборони, необхідно було законодавчо врегулювати умови отримання ліцензій компаніями для роботи з дольовою участю, встановивши вимоги до обсягу обігових коштів, наявності власної виробничої бази, земельної ділянки та техніки. Зараз профільний Комітет ВРУ має зосередитися на відновленні механізму дольової участі з обов'язковим гарантуванням прав інвесторів.
«Прийняття такого рішення свого часу було вигідним банківському лобі. Це суттєво ускладнює роботу як іноземним, так і українським забудовникам, а сама процедура малозрозуміла споживачеві. Якби до обговорення публічно були запрошені всі зацікавлені сторони (банки, девелопери, регулятор), суспільство б не прийняло таке рішення влади», — прокоментував Тимур Чмерук, партнер компанії Base Capital.
Крім того, наявні прогалини в нормативній базі вимагають удосконалення законодавства України за такими напрямами:
Проблемні питання законодавства
— продовження роботи з вдосконалення дозвільних процедур у будівництві;
— підвищення рівня гарантій для інвестицій у будівництво;
— спрощення процедури отримання земельних ділянок під будівництво;
— запровадження програм ефективної енергозберігаючої політики з використанням новітніх технологій;
— ефективне використання бюджетних коштів у сфері будівництва та реконструкції житлових будинків;
— залучення інвестицій для зменшення критичного рівня зносу основних фондів у житловому комплексі;
— удосконалення процедури внесення пайової участі в інфраструктуру міста.
Додатково, крім перерахованих законодавчих проблем, будівельна індустрія стикається з організаційно-чиновницькими факторами, що стримують темпи та обсяги будівництва. Серед них:
Організаційно-чиновницькі перешкоди
— Штучне обмеження кількості земельних ділянок (забезпечених інфраструктурою) на аукціонах створює їх дефіцит, змушуючи освоювати ділянки з більшими обтяженнями. Це суттєво затягує підготовчий процес і терміни будівництва.
— Труднощі з отриманням дозволів на будівництво, пов'язані з передачею функцій ДАБК до місцевого самоврядування та початковою неефективною організацією роботи новостворених органів. Сама ідея передачі функцій ДАБК є слушною.
— Відсутність спрощеної процедури отримання земельних ділянок під житлове будівництво. Розвиток індустрії був би значно швидшим, якби держава чи місцева влада забезпечувала ділянки та комунікації, а приватний бізнес займався зведенням та реалізацією житла.
— Складність підключення до інженерних мереж через їх зношеність та зростання витрат, що змушує забудовників вкладати власні кошти в налагодження мереж. Комунальні підприємства мають сприймати будівельні компанії як партнерів, а не як прохачів дозволів.
Результатом містобудівної діяльності має бути розвиток населених пунктів та територій, що відповідає потребам населення, а також створення умов для зниження адміністративних бар'єрів та протекціонізму на ринку житлового будівництва.
«Важливою проблемою є "демонізація" забудовника в очах громадян. Сюжети у ЗМІ часто асоціюють новобудови з "проблемними документами" чи "корупційно-нажитою землею". Це призвело до цілої індустрії заробітку на псевдогромадських слуханнях, захопленнях об'єктів та безпідставних звинуваченнях. У сфері девелопменту надзвичайно важлива прозора процедура. Саме розумна регуляція є ключовим елементом руху до європейських стандартів будівництва та розумної ринкової ціни для людей», — зазначила Катерина Одарченко, політтехнолог SIC Group, у бесіді про соціальну роль забудовників та міфи навколо регуляторної політики галузі.
Переходячи до позитивної частини, варто зазначити, що стимулювання пропозиції на ринку житла може бути досягнуто шляхом реалізації заходів за такими напрямами:
Шляхи стимулювання пропозиції на ринку житла
1. Розробка довгострокових програм відтворення житлового фонду, включаючи будівництво житла з виділенням капітальних субсидій. Такі програми, підкріплені різними джерелами фінансування (включаючи бюджетні), сприятимуть розвитку житлової сфери та мають бути забезпечені відповідною інженерною, транспортною та соціальною інфраструктурою.
2. Забезпечення земельних ділянок, що виставляються на аукціони, комунальною інфраструктурою, необхідною для житлового будівництва. Створення умов для залучення кредитних коштів та приватних інвестицій через надання державних гарантій за запозиченнями та відшкодування частини витрат на сплату відсотків за кредитами.
3. Сприяння впровадженню механізмів комплексної забудови територій, реконструкції та оновлення існуючих кварталів (передмістя, історичні центри зі зношеним фондом, звільнені промислові зони, квартали з будинками перших масових серій). Така забудова дозволяє створювати однорідне міське середовище, комплексно підходити до забезпечення інфраструктурою та благоустрою, оптимізувати інвестиційні витрати та зосередити відповідальність.
4. Стимулювання розвитку прогресивних форм та технологій житлового будівництва, модернізації обладнання, виробництва будматеріалів та впровадження енергозберігаючих технологій. Застосування сучасних технологій знизить собівартість та скоротить терміни робіт. Це може здійснюватися шляхом надання податкових пільг.
Крім основних заходів, можна виділити формування системи територіального планування, створення умов для розробки правил землекористування та забудови, а також містобудівної документації для житлового будівництва.
Експерт Станіслав Трошин зазначив, що на стимулювання попиту та пропозиції впливають заходи, спрямовані на:
Стимулювання попиту та захист прав інвесторів
1. Удосконалення законодавчих механізмів, що регламентують залучення коштів населення для фінансування будівництва житла та захист прав інвесторів (власності, найму, оренди, іпотеки). Важливим є вирівнювання прав інвесторів та забудовників, законодавче визначення гарантій повернення вкладених коштів у разі невиконання зобов'язань. Інвестори мають бути впевнені в отриманні якісного житла в строк, а забудовники — у стабільних фінансових потоках.
Підсумовуючи, підвищення ефективності управління розвитком ринку житлового будівництва вимагає створення системи організації інвестиційно-будівельної діяльності з чітким розмежуванням функцій держави та ринкових механізмів, відносин власності та містобудівного регулювання, інтересів забудовників та інвесторів, а також їхніх взаємин з владою та монополістами. Весь комплекс заходів можна розділити на дві групи: стимулювання попиту та стимулювання пропозиції на ринку житла.