У межах підготовки до Другого міжнародного GR Forum, заснованого за ініціативи SIC Group, ми продовжуємо обговорення ключових проблем регулювання девелоперської діяльності.
Юрист Дмитро Ільченко та спеціаліст інвестиційної компанії Base Capital Тимур Чмерук відзначають наявність сприятливих умов для налагодження ефективного діалогу з владою та конструктивного лобіювання інтересів галузі. Для цього необхідно чітко сформувати спільні позиції та аргументовані вимоги. Експерти виділяють 6 ключових проблемних пунктів:
1. Відсутність можливостей забудовників впливати на містобудівну політику
Початком кожного будівництва є видача містобудівних умов та обмежень. Чинне законодавство передбачає, що їх розробку здійснює управління архітектури відповідного органу місцевого самоврядування. Для попереднього розгляду цих умов створюються архітектурно-містобудівні ради, положення про які затверджують органи місцевого самоврядування. Існує типове положення, затверджене Наказом Мінекономрозвитку №108 від 07.07.2011 року.
Типове положення передбачає обов’язкову участь у таких радах лише представників органу місцевого самоврядування та архітекторів. Однак забудовники, депутати та представники громадськості до їх роботи не залучаються. Це призводить до того, що під час прийняття рішень щодо граничної поверховості або розміщення об’єктів ігнорується позиція як депутатів (які представляють розвиток міста), так і забудовників. Більше того, забудовників ці ради часто сприймають не як партнерів та рушіїв розвитку міста, а як структури, що працюють проти інтересів громади та потребують максимального обмеження.
Необхідно лобіювати зміни як до типового, так і до місцевих положень, запровадивши обов’язкову участь у цих радах представників великих забудовників. Наприклад, кожен забудовник, що протягом останніх 3 років ввів в експлуатацію не менше 20% житла в населеному пункті, має отримати право на представництво. Також важливо залучити до таких рад депутатів місцевих рад, адже нинішня ситуація є парадоксальною: депутати вирішують питання виділення ділянок, але не можуть впливати на їх подальше використання, зокрема через видачу містобудівних умов та обмежень.
2. Надання в оренду земельних ділянок
Ключовою проблемою для забудовників є необхідність проведення аукціону для кожної вільної від забудови земельної ділянки. При цьому значна кількість ділянок була видана в оренду в минулому на тривалі строки і досі не використовується.
Наявна ситуація унеможливлює ефективне проведення аукціонів органами місцевого самоврядування, оскільки часто вимагає тіньового «узгодження» учасників та термінів оголошення.
Водночас, місто не має змоги в рамках аукціону узгодити з орендарем ключові умови, такі як обов’язок розпочати будівництво протягом певного терміну чи надати частину житла в комунальну власність.
Пропонується лобіювати зміни до Земельного кодексу, що передбачатимуть наступний механізм: забудовник подає заяву про бажання орендувати вільну земельну ділянку. Місцева рада оголошує про наявність такої заяви. Якщо протягом 2 місяців інші особи не подають аналогічних заяв, укладається договір оренди з можливістю включення інвестиційних зобов’язань. У разі надходження інших заяв призначається реальний та конкурентний аукціон.
3. Фонд пайової участі в розвитку інфраструктури міста
Чинне законодавство зобов’язує забудовників перераховувати певну частку від вартості житла до фонду розвитку інфраструктури міста. При міських радах створюються спеціальні органи, які можуть звільняти від цих внесків або змінювати їх розмір. У більшості міст такі органи складаються з представників комунальних підприємств та місцевої влади, що часто призводить до надмірного стягнення коштів або створення корупційних схем. Наприклад, у Херсоні вдалося сформувати таку раду з депутатів та представників забудовників, що вже демонструє позитивні результати.
Водночас, робота самого фонду є непрозорою. Забудовники часто змушені прокладати інженерні мережі, будувати підстанції, котельні тощо, проте ці витрати не враховуються як внесок в інфраструктуру. Аналіз витрат фонду показує, що кошти часто йдуть на поточні ремонти, а не на реальний розвиток, який би дозволяв розширювати місто. Як наслідок, забудовники все одно будують нові мережі, особливо при розширенні міських територій.
Цей фонд доцільно повністю скасувати.
5. Проблеми продажу квартир
Після скандалу з «Еліта-центр» лобісти великих банків та фінансових установ домоглися заборони продажу квартир у новобудовах через інвестиційні договори та договори дольової участі. Натомість забудовників зобов’язали використовувати механізми КУА та Фондів фінансування будівництва. Однак, це не лише збільшило вартість квартир на кілька відсотків, але й зробило покупців менш захищеними.
Тепер покупець укладає договір лише з КУА, і забудовник не несе перед ним прямих зобов’язань. У разі неперерахування коштів КУА або її банкрутства, покупець залишається без жодних гарантій, маючи лише договір, який фактично нічого не дає. КУА, по суті, є «прокладками», що виводять частину коштів громадян і не забезпечують завершення будівництва у випадку банкрутства забудовника.
Багато забудовників почали торгувати майновими правами. Проте і тут виникають проблеми для покупців: низка судових рішень свідчить, що покупець стає заручником забудовника, оскільки не набуває жодних прав на нерухомість до введення будинку в експлуатацію та не має ефективних можливостей захистити свої права. Єдиною гарантією для інвестора є порядність забудовника.
На думку експертів, необхідно виступити за ліквідацію обов’язкової участі фінансової установи у фінансуванні будівництва. Натомість можна запровадити особливий порядок інформування інвесторів та чітке роз’яснення всіх ризиків під час укладення договорів. Проте немає сенсу позбавляти покупців можливості обирати спосіб фінансування будівництва. Кожен має право вирішувати, як розпоряджатися своїми коштами, ризикувати ними або обирати безпечніші механізми.
Це принципи ринкової економіки. Якщо держава бажає захищати громадян, це не повинно відбуватися за рахунок забудовників.
6. Проблема ПДВ
Ще однією проблемою є здороження житла через нарахування ПДВ. Податковий кредит у забудовника завжди є надто низьким. Це пояснюється тим, що податковий кредит виникає лише при закупівлі матеріалів та електричної енергії. Водночас, будівництво має значні статті витрат на заробітну плату та адміністративні витрати, де ПДВ не існує.
Як наслідок – вартість квартир зростає. Або ж виникає необхідність структурувати бізнес через створення кількох підприємств, кожне з яких працює на єдиному податку, а потім ліквідується. Це знижує гарантії для покупців, оскільки замість великої та відомої компанії вони купують житло у фірми-одноденки.
При цьому ПДВ є податком на додану вартість. Однак у будівельній галузі додана вартість не завжди відображається в податковому кредиті, оскільки не всі витрати підприємства його створюють.
«Вважаю, що для забудовників має бути запроваджений особливий режим оподаткування – на зразок того, що існував для сільгоспвиробників. Наші ситуації досить схожі: великий обсяг продукції та низький податковий кредит. Ми згодні платити податок з обороту, але в розумних межах. Дуже важливо, аби кожна галузь формувала чіткі позиції та аргументацію під час спілкування з регулятором та ведення просвітницької кампанії. Лобіювання – це насамперед компроміс, що чітко розділяє бізнес та владу, встановлює баланс інтересів трьох сторін заради сталого розвитку», – зазначила партнер компанії SIC Group Катерина Одарченко.