З ініціативи компанії політичних та стратегічних комунікацій «SIC Group» в Україні активно обговорюються питання коректних комунікацій між бізнесом та владою, інструментів GR та адвокації. Тож, чи можливе прозоре лобіювання у секторі «Девелопмент» в Україні та, загалом, і в інших галузях ми говорили з експертами GR Форум та спеціалістами галузі.

Сьогодні, коли вся країна стала на шлях стрімкого реформування застарілих механізмів управління та пошуку нових ефективних методів господарювання, актуальним є питання удосконалення вітчизняного законодавства у сфері будівництва. Особливого значення набуває розробка механізму державного регулювання житлової політики, методів безпечного прямого інвестування фізичними особами власного житла, фінансування юридичними особами будівництва житла для власних найманих працівників, визначення головних напрямів та інструментів житлової політики держави, виявлення недоліків і шляхів удосконалення.

Одним із ефективних засобів вирішення житлової проблеми громадян є інвестування ними власних коштів у будівництво багатоквартирних будинків з метою отримання права власності на квартиру та забезпечення власної потреби в сучасному житлі, що відповідає всім існуючим у суспільстві вимогам. Проте багато факторів  несприятливо позначаються на розвиток житлового будівництва. За даними Державної служби статистики України, роботи на великій кількості багатоквартирних житлових об’єктів, тимчасово припинені або законсервовані.

Однією з найбільших помилок в справі державного регулювання будівництва та реконструкції житла слід вважати заборону на дольову участь мешканців країни в забудові. Після афери «Еліта-центру» тодішній Президент України Віктор Ющенко через Парламент провів норму про припинення існування механізму дольової участі фізичних осіб у будівництві та реконструкції житлових будинків. На жаль, це не стало ефективним запобіжником проти нових афер і кількість довгобудів тільки зросла, проте люди були позбавлені механізму будування житла так званим кооперативним методом, що значно здешевлювало вартість житла і полегшувало набуття права власності на нього. Замість повної заборони, необхідно було законодавчо врегулювати які компанії можуть отримувати ліцензію на будівництво методом дольової участі громадян, через встановлення мінімального обсягу обігових коштів підприємства, наявність власної виробничої та будівельної бази, земельної ділянки, техніки, тощо. Зараз сили профільного Комітету Верховної Ради України мають бути спрямовані на розробку методів відновлення механізму дольової участі громадян в будівництві багатоквартирних житлових будинків з обов’язковим гарантуванням учасникам дольової участі в отримання ними житла.

«Прийняти такого рішення свого часу було на руку банківському лоббі, насправді, якщо відсторонити емоції, то рішення суттєво ускладнює роботу як для іноземних компаній, так і для українських забудовників, і, звісно, процедура малозрозуміла споживачеві. Якщо одного разу обікрали Вашого сусіда, це ж не привід зобов’язувати всіх ставити охорону в квартири. Неповага до процедур, ось, що відрізняє нас від Європи. Якби свого часу до обговорення публічно були запрошені всі сторони інтересу (банки, девелопери, регулятор), що мали б свої відкриті аргументи, суспільство б не прийняло таке рішення влади,» — прокоментував Тимур Чмерук, партнер компанії Base Capital.

Крім цього, наявні прогалини в нормативній базі призводять до потреби удосконалювати  законодавство України, а саме:

— необхідність продовження  роботи з вдосконалення дозвільних процедур у будівництві;

— підвищення рівня гарантії для інвестицій у будівництво;

— спрощення   процедури  отримання  земельних  ділянок  під будівництво;

— запровадження програм проведення ефективної енергозберігаючої політики із запровадженням новітніх  технологій;

— ефективного використання коштів бюджетів усіх рівнів у сфері будівництва та реконструкції житлових будинків;

— залучення інвестицій для зменшення критичного рівня зносу основних фондів у житловому комплексі;

— удосконалення процедури внесення пайової участі в  інфраструктуру міста.

Доцільно відмітити, що крім перерахованих проблем, наявних у будівельній індустрії, слід зазначити й організаційно-чиновницькі фактори, що стримують темпи й обсяги будівництва. Відзначимо деякі з них:

— Штучне обмеження кількості земельних ділянок (забезпечених інфраструктурою), що виносяться на земельні аукціони, приводить до їхнього дефіциту й необхідності освоювати ділянки з більшими обтяженнями. Це суттєво затягує підготовчий процес і, як наслідок, строки будівництва житла.

— Як і раніше, виникають труднощі з одержанням дозволу на будівництво, тепер це пов’язано з необхідністю переведення співробітників і передачі документів з ДАБК до відповідних структур у місцевому самоврядуванні та поганою організацією роботи новостворених органів на першому етапі їх роботи. Слід відзначити, що сам факт передачі функцій ДАБК до органів місцевого самоврядування є слушним і правильним.

— Перед початком будівництва, підприємства проходять довгий та складний шлях отримання узгоджень та дозволів на земельну ділянку, для оренди або користування нею. Важливим моментом, що гальмує темпи будівництва, виступає відсутність спрощеної процедури отримання земельних ділянок під будівництво саме житлових будинків. Розвиток будівельної індустрії міг би відбуватися значно швидше, якщо б  державна або місцева влада забезпечувала індустрію земельними ділянками та інженерними комунікаціями, а приватний бізнес займався безпосередньо зведенням об’єктів та реалізацією доступного житла для населення.

— Складність підключення до інженерних мереж, що пов’язана не тільки з ростом витрат, але й з зношеністю магістральних мереж, що приводить до необхідності забудовника вносити власні кошти для налагодження інженерних мереж. В таких умовах комунальні підприємства сфери ЖКГ мають відчувати будівельні компанії власними помічниками, а не тими, хто стоїть в черзі за дозволом.

Результатами містобудівної діяльності має бути забезпечення процесів та  розвитку населених пунктів та територій забудови відповідно до потреб населення, створення умов зниження адміністративних бар’єрів на ринку житлового будівництва та адміністративного протекціонізму на ринку.

«Важливою проблемою є й «демонізація» забудовника перед очима громадян. Подивіться сюжети у ЗМІ: новобудова найчастіше з «проблемними документами чи на корупційно-нажитій землі. Відтоді ми спостерігаємо цілу індустрію заробітку на псевдо громадських слуханнях, захопленнях об’єктів, безпідставних звинувачень. У сфері девелопменту надзвичайно важлива прозора процедура. Саме розумна регуляція є важливим елементом руху до європейських стандартів будівництва та розумної ринкової ціни для людей,» — зазначила політтехнолог SIC Group Катерина Одарченко в бесіді про соціальну роль забудовників та «міфи», котрими спекулюють довкола регуляторної політики галузі.

Якщо перейти до позитивної частини нашої публікації, то варто зазначити, що стимулювання пропозиції на ринку житла може бути здійснено шляхом реалізації заходів за такими напрямами:

1. Розробка довгострокових програм відтворення житлового фонду, в тому числі будівництво житла (виділення капітальних субсидій на будівництво). Наявність таких програм, підкріплених фінансуванням з різних джерел, в тому числі бюджетних, буде сприяти розвитку житлової сфери. Реалізація таких програм має бути підкріплена відповідними заходами щодо формування інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури територій, призначених під житлове будівництво.

2. Забезпечення земельних ділянок, що виносяться на аукціони, комунальною інфраструктурою що необхідна для житлового будівництва, створення умов для залучення кредитних коштів і приватних інвестицій для цих цілей. Для цього необхідним є надання державних гарантій за запозиченнями, а також відшкодування частини витрат на сплату відсотків за кредитами, отриманими в українських кредитних організаціях.

3. Сприяння впровадженню механізмів проведення комплексної забудови територій, реконструкції та оновлення існуючих кварталів забудови. До їх числа можуть бути віднесені комплексні забудови територій передмість великих населених пунктів, а також квартали в історичному центрі міста з високим ступенем фізичного зносу житлового фонду, території, що вивільняються після виведення промислових підприємств за межі міста, житлові квартали забудови будинками перших масових серій. Здійснення такої забудови дозволяє створювати однорідне міське середовище, комплексно підходити до забезпечення територій необхідною інженерною та соціально-побутовою інфраструктурою, а також до питань з благоустрою створюваних або реконструйованих кварталів. Основними цілями формування механізму розвитку ринку житлового будівництва міської нерухомості є: подолання спаду в обсягах будівництва житла та збільшення обсягів будівництва житла за рахунок коштів населення. Подібний підхід оптимізує структуру та обсяги інвестиційних витрат, а також дозволить зосередити відповідальність за реалізацію проекту в рамках обмеженого числа учасників проекту.

4. Стимулювання розвитку прогресивних форм і технологій житлового будівництва, модернізації та оновлення обладнання для підвищення ефективності будівництва та виробництва будівельних матеріалів, а також впровадження прогресивних енергозберігаючих технологій. Застосування сучасних технологій сприятиме розвитку житлового будівництва за рахунок зниження собівартості й скорочення термінів виконання будівельно-монтажних робіт. Здійснення цих заходів може здійснюватися шляхом надання податкових пільг підприємствам, які впроваджують нові зберігаючі технології.

Крім вищеназваних основних заходів, можна виділити такі заходи, як: формування системи територіального планування, створення умов для розробки правил землекористування і забудови, містобудівної документації для житлового будівництва.

Як зазначив експерт Станіслав Трошин на стимулювання попиту і пропозиції впливають заходи, які спрямовані на наступне:

  1. Удосконалення законодавчих механізмів, які регламентують здійснення різних видів діяльності по залученню коштів населення для фінансування будівництва та придбання житла, а також захисту прав та інтересів громадян та інших учасників ринку житла, включаючи забезпечення права власності, найму, оренди, іпотеки. Важливим заходом є вирівнювання прав інвесторів і забудовників, що здійснюють житлове будівництво, законодавче визначення гарантій повернення вкладених коштів інвестору в разі невиконання покладених зобов’язань забудовником. Дотримання умов рівноправності є можливим важливо як для інвесторів – учасників дольового будівництва, так і для будівельних організацій, що здійснюють зведення житлових будинків. Інвестори повинні бути впевнені в отриманні житла належної якості й в строки, а забудовники – в отриманні запланованих фінансових потоків.

Підсумовуючи можна сказати, що вцілому, підвищення ефективності управління розвитком ринку житлового будівництва вимагає створення такої системи організації інвестиційно-будівельної діяльності, при якій були б чітко розмежовані функції держави і ринкові механізми; відносини власності й механізми містобудівного регулювання; інтереси, місце й роль забудовників та інвесторів; відносини забудовників з владою й з підприємствами-монополістами. Таким чином, весь комплекс заходів щодо вдосконалення механізму державного управління розвитком ринку житлового будівництва можна підрозділити на дві групи: заходи щодо стимулювання попиту і заходи щодо стимулювання пропозиції на ринку житла.