девелопмент

Взаємодія бізнесу і влади у галузі девелопмент

З ініціативи компанії політичних та стратегічних комунікацій «SIC Group» в Україні активно обговорюються питання коректних комунікацій між бізнесом та владою, інструментів GR та адвокації. Тож, чи можливе прозоре лобіювання у секторі «Девелопмент» в Україні та, загалом, і в інших галузях ми говорили з експертами GR Форум та спеціалістами галузі.

Сьогодні, коли вся країна стала на шлях стрімкого реформування застарілих механізмів управління та пошуку нових ефективних методів господарювання, актуальним є питання удосконалення вітчизняного законодавства у сфері будівництва. Особливого значення набуває розробка механізму державного регулювання житлової політики, методів безпечного прямого інвестування фізичними особами власного житла, фінансування юридичними особами будівництва житла для власних найманих працівників, визначення головних напрямів та інструментів житлової політики держави, виявлення недоліків і шляхів удосконалення.

Одним із ефективних засобів вирішення житлової проблеми громадян є інвестування ними власних коштів у будівництво багатоквартирних будинків з метою отримання права власності на квартиру та забезпечення власної потреби в сучасному житлі, що відповідає всім існуючим у суспільстві вимогам. Проте багато факторів  несприятливо позначаються на розвиток житлового будівництва. За даними Державної служби статистики України, роботи на великій кількості багатоквартирних житлових об’єктів, тимчасово припинені або законсервовані.

Однією з найбільших помилок в справі державного регулювання будівництва та реконструкції житла слід вважати заборону на дольову участь мешканців країни в забудові. Після афери «Еліта-центру» тодішній Президент України Віктор Ющенко через Парламент провів норму про припинення існування механізму дольової участі фізичних осіб у будівництві та реконструкції житлових будинків. На жаль, це не стало ефективним запобіжником проти нових афер і кількість довгобудів тільки зросла, проте люди були позбавлені механізму будування житла так званим кооперативним методом, що значно здешевлювало вартість житла і полегшувало набуття права власності на нього. Замість повної заборони, необхідно було законодавчо врегулювати які компанії можуть отримувати ліцензію на будівництво методом дольової участі громадян, через встановлення мінімального обсягу обігових коштів підприємства, наявність власної виробничої та будівельної бази, земельної ділянки, техніки, тощо. Зараз сили профільного Комітету Верховної Ради України мають бути спрямовані на розробку методів відновлення механізму дольової участі громадян в будівництві багатоквартирних житлових будинків з обов’язковим гарантуванням учасникам дольової участі в отримання ними житла.

«Прийняти такого рішення свого часу було на руку банківському лоббі, насправді, якщо відсторонити емоції, то рішення суттєво ускладнює роботу як для іноземних компаній, так і для українських забудовників, і, звісно, процедура малозрозуміла споживачеві. Якщо одного разу обікрали Вашого сусіда, це ж не привід зобов’язувати всіх ставити охорону в квартири. Неповага до процедур, ось, що відрізняє нас від Європи. Якби свого часу до обговорення публічно були запрошені всі сторони інтересу (банки, девелопери, регулятор), що мали б свої відкриті аргументи, суспільство б не прийняло таке рішення влади,» — прокоментував Тимур Чмерук, партнер компанії Base Capital.

Крім цього, наявні прогалини в нормативній базі призводять до потреби удосконалювати  законодавство України, а саме:

— необхідність продовження  роботи з вдосконалення дозвільних процедур у будівництві;

— підвищення рівня гарантії для інвестицій у будівництво;

— спрощення   процедури  отримання  земельних  ділянок  під будівництво;

— запровадження програм проведення ефективної енергозберігаючої політики із запровадженням новітніх  технологій;

— ефективного використання коштів бюджетів усіх рівнів у сфері будівництва та реконструкції житлових будинків;

— залучення інвестицій для зменшення критичного рівня зносу основних фондів у житловому комплексі;

— удосконалення процедури внесення пайової участі в  інфраструктуру міста.

Доцільно відмітити, що крім перерахованих проблем, наявних у будівельній індустрії, слід зазначити й організаційно-чиновницькі фактори, що стримують темпи й обсяги будівництва. Відзначимо деякі з них:

— Штучне обмеження кількості земельних ділянок (забезпечених інфраструктурою), що виносяться на земельні аукціони, приводить до їхнього дефіциту й необхідності освоювати ділянки з більшими обтяженнями. Це суттєво затягує підготовчий процес і, як наслідок, строки будівництва житла.

— Як і раніше, виникають труднощі з одержанням дозволу на будівництво, тепер це пов’язано з необхідністю переведення співробітників і передачі документів з ДАБК до відповідних структур у місцевому самоврядуванні та поганою організацією роботи новостворених органів на першому етапі їх роботи. Слід відзначити, що сам факт передачі функцій ДАБК до органів місцевого самоврядування є слушним і правильним.

— Перед початком будівництва, підприємства проходять довгий та складний шлях отримання узгоджень та дозволів на земельну ділянку, для оренди або користування нею. Важливим моментом, що гальмує темпи будівництва, виступає відсутність спрощеної процедури отримання земельних ділянок під будівництво саме житлових будинків. Розвиток будівельної індустрії міг би відбуватися значно швидше, якщо б  державна або місцева влада забезпечувала індустрію земельними ділянками та інженерними комунікаціями, а приватний бізнес займався безпосередньо зведенням об’єктів та реалізацією доступного житла для населення.

— Складність підключення до інженерних мереж, що пов’язана не тільки з ростом витрат, але й з зношеністю магістральних мереж, що приводить до необхідності забудовника вносити власні кошти для налагодження інженерних мереж. В таких умовах комунальні підприємства сфери ЖКГ мають відчувати будівельні компанії власними помічниками, а не тими, хто стоїть в черзі за дозволом.

Результатами містобудівної діяльності має бути забезпечення процесів та  розвитку населених пунктів та територій забудови відповідно до потреб населення, створення умов зниження адміністративних бар’єрів на ринку житлового будівництва та адміністративного протекціонізму на ринку.

«Важливою проблемою є й «демонізація» забудовника перед очима громадян. Подивіться сюжети у ЗМІ: новобудова найчастіше з «проблемними документами чи на корупційно-нажитій землі. Відтоді ми спостерігаємо цілу індустрію заробітку на псевдо громадських слуханнях, захопленнях об’єктів, безпідставних звинувачень. У сфері девелопменту надзвичайно важлива прозора процедура. Саме розумна регуляція є важливим елементом руху до європейських стандартів будівництва та розумної ринкової ціни для людей,» — зазначила політтехнолог SIC Group Катерина Одарченко в бесіді про соціальну роль забудовників та «міфи», котрими спекулюють довкола регуляторної політики галузі.

Якщо перейти до позитивної частини нашої публікації, то варто зазначити, що стимулювання пропозиції на ринку житла може бути здійснено шляхом реалізації заходів за такими напрямами:

1. Розробка довгострокових програм відтворення житлового фонду, в тому числі будівництво житла (виділення капітальних субсидій на будівництво). Наявність таких програм, підкріплених фінансуванням з різних джерел, в тому числі бюджетних, буде сприяти розвитку житлової сфери. Реалізація таких програм має бути підкріплена відповідними заходами щодо формування інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури територій, призначених під житлове будівництво.

2. Забезпечення земельних ділянок, що виносяться на аукціони, комунальною інфраструктурою що необхідна для житлового будівництва, створення умов для залучення кредитних коштів і приватних інвестицій для цих цілей. Для цього необхідним є надання державних гарантій за запозиченнями, а також відшкодування частини витрат на сплату відсотків за кредитами, отриманими в українських кредитних організаціях.

3. Сприяння впровадженню механізмів проведення комплексної забудови територій, реконструкції та оновлення існуючих кварталів забудови. До їх числа можуть бути віднесені комплексні забудови територій передмість великих населених пунктів, а також квартали в історичному центрі міста з високим ступенем фізичного зносу житлового фонду, території, що вивільняються після виведення промислових підприємств за межі міста, житлові квартали забудови будинками перших масових серій. Здійснення такої забудови дозволяє створювати однорідне міське середовище, комплексно підходити до забезпечення територій необхідною інженерною та соціально-побутовою інфраструктурою, а також до питань з благоустрою створюваних або реконструйованих кварталів. Основними цілями формування механізму розвитку ринку житлового будівництва міської нерухомості є: подолання спаду в обсягах будівництва житла та збільшення обсягів будівництва житла за рахунок коштів населення. Подібний підхід оптимізує структуру та обсяги інвестиційних витрат, а також дозволить зосередити відповідальність за реалізацію проекту в рамках обмеженого числа учасників проекту.

4. Стимулювання розвитку прогресивних форм і технологій житлового будівництва, модернізації та оновлення обладнання для підвищення ефективності будівництва та виробництва будівельних матеріалів, а також впровадження прогресивних енергозберігаючих технологій. Застосування сучасних технологій сприятиме розвитку житлового будівництва за рахунок зниження собівартості й скорочення термінів виконання будівельно-монтажних робіт. Здійснення цих заходів може здійснюватися шляхом надання податкових пільг підприємствам, які впроваджують нові зберігаючі технології.

Крім вищеназваних основних заходів, можна виділити такі заходи, як: формування системи територіального планування, створення умов для розробки правил землекористування і забудови, містобудівної документації для житлового будівництва.

Як зазначив експерт Станіслав Трошин на стимулювання попиту і пропозиції впливають заходи, які спрямовані на наступне:

  1. Удосконалення законодавчих механізмів, які регламентують здійснення різних видів діяльності по залученню коштів населення для фінансування будівництва та придбання житла, а також захисту прав та інтересів громадян та інших учасників ринку житла, включаючи забезпечення права власності, найму, оренди, іпотеки. Важливим заходом є вирівнювання прав інвесторів і забудовників, що здійснюють житлове будівництво, законодавче визначення гарантій повернення вкладених коштів інвестору в разі невиконання покладених зобов’язань забудовником. Дотримання умов рівноправності є можливим важливо як для інвесторів – учасників дольового будівництва, так і для будівельних організацій, що здійснюють зведення житлових будинків. Інвестори повинні бути впевнені в отриманні житла належної якості й в строки, а забудовники – в отриманні запланованих фінансових потоків.

Підсумовуючи можна сказати, що вцілому, підвищення ефективності управління розвитком ринку житлового будівництва вимагає створення такої системи організації інвестиційно-будівельної діяльності, при якій були б чітко розмежовані функції держави і ринкові механізми; відносини власності й механізми містобудівного регулювання; інтереси, місце й роль забудовників та інвесторів; відносини забудовників з владою й з підприємствами-монополістами. Таким чином, весь комплекс заходів щодо вдосконалення механізму державного управління розвитком ринку житлового будівництва можна підрозділити на дві групи: заходи щодо стимулювання попиту і заходи щодо стимулювання пропозиції на ринку житла.

 

 

 

 

 


Основні проблеми нормативного регулювання діяльності забудовників

Ми продовжуємо серію розмов з експертами про проблеми регулювання діяльності у сфері девелопменту з провідними фахівцями, в контексті підготовки до Другого міжнародного Gr Forum, заснованого за ініціативи SIC Group.

На думку юриста Дмитра Ільченка та спеціаліста інвестиційної компанії Base Capital Тимура Чмерука, на разі існують позитивні умови для налагодження ефективного діалогу з владаю та здорового лобіювання інтересів галузі. Але для того, аби діалог був ефективним потрібно чітко встановити «цеховий» інтерес, звести вимоги до зрозумілих та аргументованих позицій. Тож розкриємо детальніше ці 6 позицій запропонованих фахівцями:

1. Відсутність можливостей забудовників впливати на містобудівну політику

Початком кожного будівництва є видача містобудівних умов та обмежень. Чинне законодавство передбачає, що їх розробку здійснює управління архітектури відповідного органу місцевого самоврядування. Для попереднього розгляду цих умов створюються архітектурно-містобудівні ради, положення про які, затверджують органи місцевого самоврядування. Існує типове положення, яке затверджено Наказом Мінекономрозвитку №108 від 07.07.2011 року. Особливістю цього типового положення є те, що воно передбачає обов’язкову участь у цій раді лише представників органу місцевого самоврядування та архітекторів. Про те в роботі цих рад не беруть участь представники забудовників, депутати та представники громадськості. В наслідок цього при прийнятті рішень про граничну етажність, про можливість розміщення певних об’єктів взагалі не враховується позиція щодо розвитку міста (яку представляють депутати) та позицію забудовників. Більше того, забудовники цими радами сприймаються не як партнери та організації, які розвивають місто, а як структури, які працюють проти інтересів громади, яких треба якомога сильніше обмежити.

Нам необхідно лобіювати зміни як до типового положення так і до місцевих положень, і запровадити обов’язкову участь в цих радах представників великих забудовників. Наприклад, встановити, що кожен забудовник, який протягом останніх 3 років ввів в експлуатацію не менше 20% житла, яке було побудовано в цьому населеному пункті має право на представництво в раді. Так само необхідно добитися залучення до таких рад депутатів місцевих рад, оскільки зараз виникає дивна ситуація – депутати приймають рішення про виділення земельних ділянок, але не можуть впливати на їх подальше використання, у тому числі шляхом видання містобудівних умов та обмежень.

2. Надання в оренду земельних ділянок

Велика проблема, з якою стикаються забудовники – необхідність проведення аукціону щодо кожної вільної від забудови земельної ділянки. При цьому велика кількість земельних ділянок вже видана в оренду в минулому на великі строки і просто не використовується.

Нинішня ситуація не дозволяє органам місцевого самоврядування ефективно проводити аукціони, оскільки вимагає, по суті, нелегальне «узгодження» того, хто буде брати участь в аукціоні, коли саме його оголошувати.

При цьому місто, по суті, в рамках аукціону не має можливості узгодити умови із орендарем – наприклад, обов’язок почати будівництво протягом певного строку, або надати частину житла в комунальну власність тощо.

Є пропозиція лобіювати зміни до Земельного кодексу та передбачити наступний механізм роботи: забудовник подає заяву про бажання взяти в оренду вільну земельну ділянку. Місцева рада робить оголошення про наявність заяви. Якщо протягом 2 місяців жодна особа не подає свою заяву – укладається договір, при цьому в цьому договорі можуть бути певні інвестиційні зобов’язання. Якщо заява є – призначається стандартний аукціон. Але тут вже він буде реальний і конкурентний.

3. Фонд пайової участі в розвитку інфраструктури міста

На даний час законодавство передбачає перерахування певної частки від вартості житла в фонд розвитку інфраструктури міста. При цьому при міських радах створюються спеціальні органи, які мають право звільняти від цих внесків, змінювати їх розмір тощо. Такі органи в більшості міст складаються із представників комунальних підприємств та місцевої влади, а тому, знову ж таки, намагаються лише або зібрати як найбільше коштів, або працюють на корупційних потоках від забудовників. Наприклад, в місті Херсоні домоглися формування цієї ради із депутатів та представників забудовників – і вже є позитивні зрушення в роботі.

Разом з тим сам цей фонд працює досить не прозоро. Дуже часто, коли ми будуємо будинок, то змушені прокладати інженерні мережі, будувати підстанції, котельні, насоси для підйому води тощо. Але ці кошти не враховують як внесок в інфраструктуру. Якщо взагалі проаналізувати витрати цього фонду, то виявляється, що вони використовуються для ремонтів, а не для реального розвитку, який би дозволив розширювати місто. В результаті все одно ми будуємо нові мережі, особливо це стосується тих, хто розширює міста.

Даний фонд доцільно було б повністю скасувати.

5. Проблеми продажу квартир

Під час скандалу навколо «Еліта-центр» лобісти великих банків та фінансових установ домоглися заборони продавати квартири у новобудовах через інвестиційні договори та договори дольової участі у будівництві. Замість цього нас всіх зобов’язали використовувати мелізми КУА та Фондів фінансування будівництва. Але в результаті вартість квартир не лише збільшилася на кілька відсотків, насправді покупці виявилися ще менш захищеними.

По суті, тепер людина має укладати договір лише з КУА, жодних зобов’язань забудовник перед нею не несе. У випадку, якщо КУА не перерахує кошти, збанкрутує тощо людина не матиме нічого, крім договору в руках, який взагалі нічого не дає. Ці КУА є просто «прокладками», які вимивають частину коштів громадян. Ніякого забезпечення завершення будівництва у випадку банкрутства забудовника не буде.

Багато з нас почали торгувати майновими правами. Але і тут виникає проблема саме у покупців, бо низка судових рішень каже нам, що покупець, по суті, стає заручником забудовника – він не набуває жодних прав на нерухомість до введення будинку в експлуатацію, він не має можливостей захистити свої права. Лише наша порядність є гарантією для інвестора.

На думку експертів, треба виступити за ліквідацію обов’язкової участі фінансової установи у фінансуванні будівництва. Можна встановити особливий порядок інформування інвесторів, можна закріпити необхідність чіткого роз’яснення всіх ризиків під час укладення договорів. Але немає жодного сенсу позбавляти саме покупців можливості обирати спосіб фінансування будівництва. Кожен має право вирішувати, як саме він витрачає свої кошти, він має право ризикувати своїми грошима або обирати більш безпечні механізми.

Це ринкова економіка. Якщо держава бажає захищати громадян, то не може цього робити за рахунок забудовників.

6. Проблема ПДВ

Ще однією проблемою є здороження житла через нарахування ПДВ. Як ми тут всі розуміємо, то податковий кредит у забудовника завжди буде надто низьким. Це викликано тим, що податковий кредит у нас виникає лише при закупівлі матеріалів, електричної енергії. Але будівництво має велику статтю затрат по заробітній платі, по адміністративних витратах, де ПДВ просто не існує.

Як результат – вартість квартир збільшується. Або ж виникає необхідність розробити своє підприємство на кілька, кожне виводити на єдиний податок, а потім «утопити». Але результат – це зниження гарантій для покупців, бо замість великої і відомої компанії вони купують у компанії, що створена на один день.

При цьому ПДВ – це податок саме на додану вартість. Але ми тут доданої вартості не маємо, просто не всі витрати підприємства створюють податковий кредит.

«Вважаю, що має бути запроваджено особливий режим оподаткування для забудовників – на зразок тієї, що існувала для сільгоспвиробників. Наші ситуації, насправді, досить схожі – великий обсяг продукції і низький податковий кредит. Ми згодні платити податок з обороту, але в розумних межах. Дуже важливо, аби кожна галузь формувала чіткі позиції та аргументацію під час спілкування з регулятором та ведення просвітницької кампанії. Лобіювання — це перш за все компроміс, що чітко розділяє бізнес та владу, встановлює баланс інтересів трьох сторін заради сталого розвитку,» — зазначила партнер компанії SIC Group Катерина Одарченко.

11249704_921884024551058_8641065824523097539_n