Ми продовжуємо серію розмов з експертами про проблеми регулювання діяльності у сфері девелопменту з провідними фахівцями, в контексті підготовки до Другого міжнародного Gr Forum, заснованого за ініціативи SIC Group.

На думку юриста Дмитра Ільченка та спеціаліста інвестиційної компанії Base Capital Тимура Чмерука, на разі існують позитивні умови для налагодження ефективного діалогу з владаю та здорового лобіювання інтересів галузі. Але для того, аби діалог був ефективним потрібно чітко встановити «цеховий» інтерес, звести вимоги до зрозумілих та аргументованих позицій. Тож розкриємо детальніше ці 6 позицій запропонованих фахівцями:

1. Відсутність можливостей забудовників впливати на містобудівну політику

Початком кожного будівництва є видача містобудівних умов та обмежень. Чинне законодавство передбачає, що їх розробку здійснює управління архітектури відповідного органу місцевого самоврядування. Для попереднього розгляду цих умов створюються архітектурно-містобудівні ради, положення про які, затверджують органи місцевого самоврядування. Існує типове положення, яке затверджено Наказом Мінекономрозвитку №108 від 07.07.2011 року. Особливістю цього типового положення є те, що воно передбачає обов’язкову участь у цій раді лише представників органу місцевого самоврядування та архітекторів. Про те в роботі цих рад не беруть участь представники забудовників, депутати та представники громадськості. В наслідок цього при прийнятті рішень про граничну етажність, про можливість розміщення певних об’єктів взагалі не враховується позиція щодо розвитку міста (яку представляють депутати) та позицію забудовників. Більше того, забудовники цими радами сприймаються не як партнери та організації, які розвивають місто, а як структури, які працюють проти інтересів громади, яких треба якомога сильніше обмежити.

Нам необхідно лобіювати зміни як до типового положення так і до місцевих положень, і запровадити обов’язкову участь в цих радах представників великих забудовників. Наприклад, встановити, що кожен забудовник, який протягом останніх 3 років ввів в експлуатацію не менше 20% житла, яке було побудовано в цьому населеному пункті має право на представництво в раді. Так само необхідно добитися залучення до таких рад депутатів місцевих рад, оскільки зараз виникає дивна ситуація – депутати приймають рішення про виділення земельних ділянок, але не можуть впливати на їх подальше використання, у тому числі шляхом видання містобудівних умов та обмежень.

2. Надання в оренду земельних ділянок

Велика проблема, з якою стикаються забудовники – необхідність проведення аукціону щодо кожної вільної від забудови земельної ділянки. При цьому велика кількість земельних ділянок вже видана в оренду в минулому на великі строки і просто не використовується.

Нинішня ситуація не дозволяє органам місцевого самоврядування ефективно проводити аукціони, оскільки вимагає, по суті, нелегальне «узгодження» того, хто буде брати участь в аукціоні, коли саме його оголошувати.

При цьому місто, по суті, в рамках аукціону не має можливості узгодити умови із орендарем – наприклад, обов’язок почати будівництво протягом певного строку, або надати частину житла в комунальну власність тощо.

Є пропозиція лобіювати зміни до Земельного кодексу та передбачити наступний механізм роботи: забудовник подає заяву про бажання взяти в оренду вільну земельну ділянку. Місцева рада робить оголошення про наявність заяви. Якщо протягом 2 місяців жодна особа не подає свою заяву – укладається договір, при цьому в цьому договорі можуть бути певні інвестиційні зобов’язання. Якщо заява є – призначається стандартний аукціон. Але тут вже він буде реальний і конкурентний.

3. Фонд пайової участі в розвитку інфраструктури міста

На даний час законодавство передбачає перерахування певної частки від вартості житла в фонд розвитку інфраструктури міста. При цьому при міських радах створюються спеціальні органи, які мають право звільняти від цих внесків, змінювати їх розмір тощо. Такі органи в більшості міст складаються із представників комунальних підприємств та місцевої влади, а тому, знову ж таки, намагаються лише або зібрати як найбільше коштів, або працюють на корупційних потоках від забудовників. Наприклад, в місті Херсоні домоглися формування цієї ради із депутатів та представників забудовників – і вже є позитивні зрушення в роботі.

Разом з тим сам цей фонд працює досить не прозоро. Дуже часто, коли ми будуємо будинок, то змушені прокладати інженерні мережі, будувати підстанції, котельні, насоси для підйому води тощо. Але ці кошти не враховують як внесок в інфраструктуру. Якщо взагалі проаналізувати витрати цього фонду, то виявляється, що вони використовуються для ремонтів, а не для реального розвитку, який би дозволив розширювати місто. В результаті все одно ми будуємо нові мережі, особливо це стосується тих, хто розширює міста.

Даний фонд доцільно було б повністю скасувати.

5. Проблеми продажу квартир

Під час скандалу навколо «Еліта-центр» лобісти великих банків та фінансових установ домоглися заборони продавати квартири у новобудовах через інвестиційні договори та договори дольової участі у будівництві. Замість цього нас всіх зобов’язали використовувати мелізми КУА та Фондів фінансування будівництва. Але в результаті вартість квартир не лише збільшилася на кілька відсотків, насправді покупці виявилися ще менш захищеними.

По суті, тепер людина має укладати договір лише з КУА, жодних зобов’язань забудовник перед нею не несе. У випадку, якщо КУА не перерахує кошти, збанкрутує тощо людина не матиме нічого, крім договору в руках, який взагалі нічого не дає. Ці КУА є просто «прокладками», які вимивають частину коштів громадян. Ніякого забезпечення завершення будівництва у випадку банкрутства забудовника не буде.

Багато з нас почали торгувати майновими правами. Але і тут виникає проблема саме у покупців, бо низка судових рішень каже нам, що покупець, по суті, стає заручником забудовника – він не набуває жодних прав на нерухомість до введення будинку в експлуатацію, він не має можливостей захистити свої права. Лише наша порядність є гарантією для інвестора.

На думку експертів, треба виступити за ліквідацію обов’язкової участі фінансової установи у фінансуванні будівництва. Можна встановити особливий порядок інформування інвесторів, можна закріпити необхідність чіткого роз’яснення всіх ризиків під час укладення договорів. Але немає жодного сенсу позбавляти саме покупців можливості обирати спосіб фінансування будівництва. Кожен має право вирішувати, як саме він витрачає свої кошти, він має право ризикувати своїми грошима або обирати більш безпечні механізми.

Це ринкова економіка. Якщо держава бажає захищати громадян, то не може цього робити за рахунок забудовників.

6. Проблема ПДВ

Ще однією проблемою є здороження житла через нарахування ПДВ. Як ми тут всі розуміємо, то податковий кредит у забудовника завжди буде надто низьким. Це викликано тим, що податковий кредит у нас виникає лише при закупівлі матеріалів, електричної енергії. Але будівництво має велику статтю затрат по заробітній платі, по адміністративних витратах, де ПДВ просто не існує.

Як результат – вартість квартир збільшується. Або ж виникає необхідність розробити своє підприємство на кілька, кожне виводити на єдиний податок, а потім «утопити». Але результат – це зниження гарантій для покупців, бо замість великої і відомої компанії вони купують у компанії, що створена на один день.

При цьому ПДВ – це податок саме на додану вартість. Але ми тут доданої вартості не маємо, просто не всі витрати підприємства створюють податковий кредит.

«Вважаю, що має бути запроваджено особливий режим оподаткування для забудовників – на зразок тієї, що існувала для сільгоспвиробників. Наші ситуації, насправді, досить схожі – великий обсяг продукції і низький податковий кредит. Ми згодні платити податок з обороту, але в розумних межах. Дуже важливо, аби кожна галузь формувала чіткі позиції та аргументацію під час спілкування з регулятором та ведення просвітницької кампанії. Лобіювання — це перш за все компроміс, що чітко розділяє бізнес та владу, встановлює баланс інтересів трьох сторін заради сталого розвитку,» — зазначила партнер компанії SIC Group Катерина Одарченко.

11249704_921884024551058_8641065824523097539_n